■フラット35の返済期間と問題点について

▽フラット35の返済期間は？

フラット35の返済期間は、15年以上35年以内（60歳以上の人は10年以上）となっています。

ただし、収入合算者の収入の5割を超えて合算される場合には、申込人※と収入合算者の年齢が高い方の申込時の年齢になるため、最長35年返済が利用できない場合もあるので注意が必要です。

※親子リレー返済の場合は後継者です。

▽財形住宅融資と民間住宅ローンの返済期間は？

財形住宅融資の返済期間は10年（リフォームは1年）以上で、構造等によって最長返済期間が異なる場合があります。

また、民間住宅ローンは、各金融機関ごとに申込時の年齢制限と完済時の年齢制限が定められています。

▽親子リレーで返済期間の短縮防止とは？

フラット35と財形住宅融資では、一定の条件を満たせば「親子リレー返済」を利用することで、返済期間の短縮が防ぐことができます。

また、民間住宅ローンでも、金融機関で定められれる「親子リレー」が利用可能であれば、それを利用して返済期間の延長ができます。

ただし、親子リレーの場合は連帯債務者となりますので、共有持分の決め方をはっきりしておくことが大切です。

▽「親子リレー」を利用する際の注意点は？

●フラット35や財形住宅融資の場合
親子リレー返済の後継者の条件は、民間融資の条件よりも幅広いので、「将来確実な収入が見込まれる人」や「将来同居予定の人」なども利用できるのですが、後継者が現在公庫融資を受けていないということが条件で、もし融資を受けているのならば一括返済しなければならないので注意が必要です。

●民間融資の場合
こちらの場合は、親子リレー制度があるかないかに左右される点に注意が必要になります。また、後継者の条件が公的資金よりも厳しいので、一定の収入がある人や同居の条件に注意が必要です。

■フラット35の抵当権設定について

住宅ローンを利用する際には、融資の対象になる住宅とその敷地を担保として抵当権の設定をしますが、フラット35の場合は、民間金融機関の窓口を通じて利用しても、住宅金融支援機構のために第1順位の抵当権を設定する必要があります。

▽フラット35と財形住宅融資、民間融資との併用の場合は？

フラット35と財形住宅融資を併用する場合には、フラット35を第1順位とし、財形住宅融資は第2順位として抵当権の設定をすることになります。

また、フラット35と民間融資をセットにした「フラット35パッケージ」の場合には、フラット35を住宅金融支援機構を第1順位の抵当権者に設定し、民間住宅ローンは民間金融機関を抵当権者とする第2順位の抵当権に設定します。

ちなみに、土地を取得するために融資を受けて、そのための抵当権が設定されていたり、土地の取得以外の債務などによる抵当権や根抵当権など第三者の権利が設定されている場合には、第1順位を第2順位にするなどの順位変更や抹消が必要になります。

抵当権などの抹消が難しい場合には順位変更となりますので、事前に金融機関に相談し、窓口を一本化して申込むのがよいかと思われます。

▽土地の抵当権設定とは？

住宅の建設資金を借りたとしても、土地を所有して住宅を建てる場合には、建物だけでなく土地にも抵当権が設定されます。

また、子供が親の土地に住宅を建てる場合も、建物だけでなく土地にも抵当権が設定されます。

しかしながら、土地の所有者が親族以外の場合で、地主の承諾が得られないときには、書類の提出など一定の要件によって、建物のみの担保提供も可能になります。

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□返済期間と問題点
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