■フラット35の抵当権設定について

住宅ローンを利用する際には、融資の対象になる住宅とその敷地を担保として抵当権の設定をしますが、フラット35の場合は、民間金融機関の窓口を通じて利用しても、住宅金融支援機構のために第1順位の抵当権を設定する必要があります。

▽フラット35と財形住宅融資、民間融資との併用の場合は？

フラット35と財形住宅融資を併用する場合には、フラット35を第1順位とし、財形住宅融資は第2順位として抵当権の設定をすることになります。

また、フラット35と民間融資をセットにした「フラット35パッケージ」の場合には、フラット35を住宅金融支援機構を第1順位の抵当権者に設定し、民間住宅ローンは民間金融機関を抵当権者とする第2順位の抵当権に設定します。

ちなみに、土地を取得するために融資を受けて、そのための抵当権が設定されていたり、土地の取得以外の債務などによる抵当権や根抵当権など第三者の権利が設定されている場合には、第1順位を第2順位にするなどの順位変更や抹消が必要になります。

抵当権などの抹消が難しい場合には順位変更となりますので、事前に金融機関に相談し、窓口を一本化して申込むのがよいかと思われます。

▽土地の抵当権設定とは？

住宅の建設資金を借りたとしても、土地を所有して住宅を建てる場合には、建物だけでなく土地にも抵当権が設定されます。

また、子供が親の土地に住宅を建てる場合も、建物だけでなく土地にも抵当権が設定されます。

しかしながら、土地の所有者が親族以外の場合で、地主の承諾が得られないときには、書類の提出など一定の要件によって、建物のみの担保提供も可能になります。

■融資限度額と収入合算について

▽フラット35・財形住宅融資・民間住宅ローンの融資限度額は？

住宅ローンの融資を受ける際、融資限度額というのは、借主の収入による返済負担率によって決定されます。

これについて、フラット35や財形住宅融資は、毎月返済額の4倍以上の月収（返済負担率は25％）と決められていますが、民間住宅ローンでは、年収に対する年間返済額の返済負担率（年収区分による25〜35％等）により融資可能額が決定されます。

▽収入合算制度とは？

収入合算制度というのは、一定の条件に該当した場合に同居する人の収入を合算できる制度ですが、これによれば、より多く融資を受けることが可能になります。

フラット35では、一定の条件に該当すれば、利用者（借主）の月収と同額まで収入合算が可能です。

また、民間金融機関では、金融機関独自で収入合算を認めている場合もあります。この場合には、安定した収入を基準にしているのでパートは加算せずに、親の年齢と借入期間との調整を行い、親子の収入合算額を計算しているようです。

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